ОСНОВАНИЯ ПРИВАТИЗАЦИИ ЗЕМЛИ. В соответствии с пунктом 3 статьи 28 ФЗ "О приватизации
государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о
приватизации) собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными
постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к
государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду,
либо приобрести у государства или муниципального образования указанные
земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. Согласно
пункту 2 статьи 3 ФЗ "О введении в действие Земельного Кодекса РФ" (в
действующей в настоящее время редакции) юридические лица обязаны оформить
соответствующие земельные права до 1 января 2008 года в соответствии с
правилами статьи 36 Земельного Кодекса РФ (далее - ЗК РФ). В силу положений
абзаца второго пункта 1 статьи 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию
земельных участков имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками
зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках. Приватизация
таких земельных участков осуществляется в порядке и на условиях, установленных
ЗК РФ, а также федеральными законами. К таким законам относятся, в частности,
ФЗ "О введении в действие ЗК РФ" и Закон о приватизации. В пункте 7 Постановления Пленума ВАС РФ от
24 марта 2005 года № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного
законодательства" разъяснено, что установленная пунктом 7 статьи 3 Закона
о введении в действие ЗК РФ норма о приватизации зданий, строений, сооружений
одновременно с приватизацией земельного участка не лишает лицо, ставшее
собственником недвижимости вследствие его приватизации до введения в действие
ЗК РФ (ЗК РФ вступил в силу 29.10.2001г.), права приобрести земельный участок в
собственность или заключить договор его аренды, за исключением случаев, когда
приватизация земельного участка запрещена. Наличие договора аренды земельного
участка, заключенного до введения в действие ЗК РФ, также не лишает
собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с
пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ.
ОТКАЗ В ПРИВАТИЗАЦИИ ЗЕМЛИ.Как предусмотрено в абзаце пятом пункта 3 статьи 28 Закона о
приватизации, отказ в выкупе земли не допускается, за исключением случаев,
предусмотренных законом. Земельным кодексом РФ и Законом о приватизации предусмотрен
ряд норм, исключающих приватизацию земли. Исчерпывающий перечень обстоятельств,
являющихся препятствием для приватизации земли, на которых находятся здания,
строения, сооружения, в виде единого списка отсутствует, что создает
определенные сложности в определении того, возможна или нет приватизация того
или иного земельного участка. Препятствием к приватизации земли является
изъятие из оборота земельных участков, установленные в статье пункте 4 статьи
27 ЗК РФ. Это земли государственных заповедников и парков, земли
стратегического назначения, земли вооруженных сил и федеральной службы охраны,
земли под объектами атомной энергетики, земли занятые воинскими и гражданскими
захоронениями и другие земли, имеющие особое значение для безопасности и
обороноспособности государства.В соответствии с пунктом 2 статьи 27 ЗК РФ не
предоставляются в частную собственность земли ограниченные в обороте, за
исключением случаев, установленных федеральными законами. В соответствии с
пунктом 5 статьи 27 ЗК РФ, земли, ограниченные в обороте, это земли в пределах
особо охраняемых природных территорий, земли водного и лесного фонда, земли,
занятые особо ценными объектами культурного наследия, историко-культурными
заповедниками, земли необходимые для обеспечения безопасности и
обороноспособности государства, земли в границах закрытых административно-территориальных
образований, земли, предоставленные для нужд организаций транспорта, для нужд
связи и другие подобные. Однако не допускается отказ в предоставлении в
собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте
и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если
федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и
юридических лиц. Так, например, в соответствии с Земельным кодексом РФ земли
промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения,
информатики, земли для обеспечения космической деятельности и земли иного
специального назначения могут находиться в собственности граждан, но в их
границах может быть введен особый режим их использования, ограничивающий или
запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями использования
земли для указанных нужд. Достаточно ясный перечень обстоятельств,
препятствующих приватизации земельных участков, также указан в пункте 8 статьи
28 Закона о приватизации. В пункте 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта
2005 года № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного
законодательства" разъяснено, что, рассматривая дела о приватизации земли,
суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов
местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в
связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации земли, установленным
федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или
муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной
власти о резервировании, использования его для других целей (государственных
или публичных нужд). В частности, правомерным основанием для отказа в продаже
земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с
генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта,
утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе
земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство
другого объекта. Названные обстоятельства должны приниматься судами во внимание
также при разрешении споров по искам собственников недвижимости о понуждении к
заключению договора купли-продажи земельного участка.
ОБЖАЛОВАНИЕ ОТКАЗА В ПРИВАТИЗАЦИИ ЗЕМЛИ.В тех случаях, когда собственник здания, строения,
сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на
земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а
соответствующий исполнительный орган государственной власти не направляет
заявителю проект договора купли-продажи, собственник объекта недвижимости может
обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных
правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке,
установленном главой 24 АПК РФ. В соответствии со статьей 13 ГК РФ
недействительным может быть признан судом только такой ненормативный правовой
акт, который не соответствует закону или иным правовым актам и нарушает
гражданские права и охраняемые законом интересы, заинтересованного лица. В
случае признания действий (бездействия) исполнительного органа государственной
власти незаконным, суд обязывает соответствующий орган подготовить проект
договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости. При
анализе возможности обращения в арбитражный суд с указанным выше требованием
необходимо учитывать, что согласно пункту 4 статьи 198 АПК РФ соответствующее
заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда
организации стало известно о нарушении ее прав и законных интересов. Срок для
подачи заявления может быть восстановлен судом, только если он пропущен по
уважительной причине. Также за собственником недвижимости признается право
предъявления иска о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного
участка. При этом следует учитывать, что ответчиком по такому иску является
собственник земельного участка (Российская Федерация, субъект Российской
Федерации или муниципальное образование) в лице его уполномоченного органа. При
рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора
купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор
заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 ГК РФ. Пунктом 4 данной
статьи предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с законами
заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона
вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Как
следует из пункта 8 статьи 126 АПК РФ к такому исковому заявлению должен быть
приложен проект договора, о понуждении заключить который просит истец.
ПРИВАТИЗИРУЕМЫЕ ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ.Объектами приватизации могут быть земельные участки и части
земельных участков. При этом необходимо иметь ввиду, что приватизация части
земельного участка допускается только в случае, когда эта часть образует
самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может
осуществляться без перевода его в состав земель иной категории и такой участок
более минимального размера земельного участка, установленного субъектом
РФ.Существует различная классификация земельных участков. Наиболее важными для
понимания процесса приватизации земли являются 4 вида классификации.
1. По категории земельного участка.
2. По наличию прав на земельный участок до приватизации:
-земельные участки, находящиеся на праве постоянного
(бессрочного) пользования;
-земельные участки, находящиеся у граждан на праве
пожизненного наследуемого владения;
-земельные участки, находящиеся на праве аренды;
-земельные участки, приватизируемые на основании акта выбора
земельного участка.
3. По месту расположения земельных участков (для определения
выкупной стоимости)
4. По наличию на земельном участке строений:
-земельные участки, расположенные под зданиями, строениями,
сооружениями, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц;
-земельные участки свободные от зданий, строений,
сооружений.
КАКИЕ ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ НЕЛЬЗЯ ПРИВАТИЗИРОВАТЬ.Не подлежат приватизации земли, изъятые из оборота. Это
земли государственных заповедников и парков, земли стратегического назначения,
земли занятые воинскими и гражданскими захоронениями и другие земли, имеющие
особое значение для безопасности и обороноспособности государства.
Субъектами приватизации земли выступают граждане и
юридические лица.
Земельный участок может быть приватизирован на следующих
правах:
-единоличная собственность (один собственник земельного
участка);
-долевая собственность (каждый из сособственников имеет
право собственности на долю земельного участка);
-совместная собственность (это собственность супругов и лиц,
которые ведут крестьянское (фермерское) хозяйство);
ОБЩИЙ ПОРЯДОК ПРИВАТИЗАЦИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ.Земельным кодексом РФ установлен общий порядок приватизации
земельных участков. Однако для каждого вида участка существуют особенности
приватизации.
Земельные участки из земель, находящихся в государственной
или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам
в собственность или в аренду. Принципиально называть приватизацией передачу в
аренду земельного участка нельзя, но тем не менее в практике аренду часто
называют приватизацией. Предоставление земельных участков, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и
юридических лиц осуществляется за плату. Однако каждый гражданин имеет право
однократно бесплатно приобрести в собственность земельный участок, находящийся
в его постоянном (бессрочном) пользовании или находящийся в его пожизненном
наследуемом владении, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо
сборов, установленных федеральными законами, не допускается. Граждане,
заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в
собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или
муниципальной собственности, подают заявления, в котором должны быть
определены:
-цель использования земельного участка,
-его предполагаемые размеры,
-местоположение,
-испрашиваемое право на землю.
Также необходимо предоставить документы, удостоверяющие
личность гражданина.
Не допускается отказ в предоставлении в собственность
граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или
муниципальной собственности, кроме земель изъятых или ограниченных в обороте.
Решение о предоставлении земельного участка в собственность должно быть принято
в двухнедельный срок со дня подачи заявления в письменной форме в
исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.
Орган местного самоуправления или по его поручению соответствующая
землеустроительная организация на основании заявления, с учетом зонирования
территорий в месячный срок обеспечивает изготовление проекта границ земельного
участка и утверждает его. Договор купли - продажи земельного участка
заключается в недельный срок после представления заявителем кадастровой карты
(плана) земельного участка в исполнительный орган государственной власти или
орган местного самоуправления.
РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК.Переход права собственности на земельный участок подлежит
государственной регистрации в территориальном органе Федеральной
регистрационной службы. В соответствии с ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
для регистрации необходимы следующие документы:
-решение о предоставлении в собственность земельного
участка, вынесенное органами исполнительной власти;
-договор купли-продажи земельного участка;
-акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество,
выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке,
установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на
момент их издания.
Обязательным приложением к документам, необходимым для
государственной регистрации прав, являются:
-план земельного участка с указанием его кадастрового номера
(формы Б1-Б4).
-План земельного участка должен быть удостоверен органом,
ответственным за проведение кадастровых работ. В случае, если отсутствуют или
не закончены работы по кадастровому учету земельного участка (отсутствует
кадастровый номер, не установлены границы, не определено местоположение
объектов недвижимости и коммуникаций на участке), государственная регистрация
прав осуществляется при наличии плана участка, составленного на основании данных,
имеющихся на момент государственной регистрации прав в органе кадастрового
учета, в том числе натурного описания границ. До присвоения объекту недвижимого
имущества кадастрового номера может использоваться условный номер, позволяющий
однозначно идентифицировать указанный объект. Уточненные границы и площадь
земельного участка могут быть внесены в Единый государственный реестр прав без
повторной регистрации при наличии согласия в письменной форме правообладателя
(правообладателей) участка.
Все документы, необходимые для государственной регистрации
прав, представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен
быть подлинником (за исключением актов органов государственной власти и актов
органов местного самоуправления) и после государственной регистрации прав
должен быть возвращен правообладателю. Помимо приобретения в собственность,
аренда земельного участка на срок более 1 года, также подлежит государственной
регистрации. При этом в территориальный орган Федеральной регистрационной
службы подаётся тот же комплект документов, только вместо договора
купли-продажи представляется договор аренды земельного участка.
ОСОБЕННОСТИ ПРИВАТИЗАЦИИ РАЗЛИЧНЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ.Предоставление земельных участков для садоводства,
огородничества и дачного хозяйства. Граждане, желающие приобрести земельный
участок в садоводческих, огороднических или дачных хозяйствах подают
уполномоченный орган РФ или Субъекта РФ или орган местного самоуправления (по
месту территориального расположения) необходимые документы:
1)заверенную копию свидетельства о государственной
регистрации садоводческого, огороднического, дачного некоммерческого
объединения;
2) заверенную копию проекта организации и застройки
территории садоводческого, огороднического, дачного некоммерческого объединения,
утвержденного главой муниципального образования.
3) заявление;
4) документы, удостоверяющие личность.
Решение о предоставлении земельных участков в собственность
или аренду членам садоводческого, огороднического, дачного некоммерческого
объединения принимается уполномоченным органом РФ или Субъекта РФ или органом
местного самоуправления в течение 14 дней после получения указанных выше
документов. Заверенная копия такого решения выдается заявителю для установления
границ земельного участка на местности и проведения его государственного
кадастрового учета, что проводится за счет заявителя.
Договор купли - продажи или аренды земельного участка,
который по решению уполномоченного органа РФ или Субъекта РФ или органа
местного самоуправления предоставлен для садоводства, огородничества, дачного
хозяйства, заключается в течение 5 дней после представления садоводческим,
огородническим, дачным некоммерческим объединением кадастровой карты (плана)
земельного участка. Предоставление в собственность земельных участков, которые
ранее были предоставлены садоводам, огородникам, дачникам на праве пожизненного
наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды или
срочного пользования, а также предоставление земельных участков в собственность
граждан, ведущих садоводство, огородничество или дачное строительство в
индивидуальном порядке, получивших их ранее на праве пожизненного наследуемого
владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды или срочного
пользования, осуществляется по решению органов местного самоуправления в
порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации и Федеральным
законом от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и
дачных некоммерческих объединениях граждан".
Предоставление земельных участков в собственность граждан,
обладающих ими на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного
наследуемого владения.
Заявитель предоставляет в уполномоченный орган РФ или
Субъекта РФ или орган местного самоуправления следующие документы:
1) заявления;
2) документов, подтверждающих нахождение у них земельных
участков на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного
наследуемого владения (государственный акт или свидетельство);
3) кадастровой карты (плана) земельного участка;
4) копии паспорта или иного документа, удостоверяющего
личность заявителя.
В случае, если гражданин обратился за однократным бесплатным
приобретением земельного участка в собственность, уполномоченный орган РФ или
Субъекта РФ или орган местного самоуправления обращается в территориальное
подразделение Федеральной регистрационной службы на территории региона с
запросом о предоставлении сведений о наличии или отсутствии у заявителя в
собственности земельных участков, приобретенных бесплатно из государственной
собственности после 30 октября 2001 года. В течение 3 дней после получения
сведений из территориального органа Федеральной регистрационной службы
формируется землеотводное дело, готовится решение о предоставлении земельного
участка. Решение о предоставлении земельного участка в собственность
гражданина, обладающего им на праве постоянного (бессрочного) пользования или
пожизненного наследуемого владения, принимается уполномоченным органом РФ или
Субъекта РФ или органом местного самоуправления в течение 14 дней после
получения документов от заявителя. В случае, если земельный участок,
находящийся у гражданина на праве постоянного (бессрочного) пользования или
пожизненного наследуемого владения, должен быть предоставлен ему бесплатно,
договор купли - продажи не заключается, а решение о предоставлении земельного
участка в собственность является основанием для государственной регистрации
права собственности на земельный участок. Предоставление земельных участков,
расположенных под зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности
граждан и юридических лиц. Приватизацию земельного участка осуществляет
исполнительный орган федеральных органов власти или органов власти субъекта
федерации или органом местного самоуправления в зависимости от того, в чьей
собственности находится земельный участок. Собственники зданий, строений,
сооружений имеют исключительное право на приватизацию расположенных под
принадлежащей им недвижимостью земельных участков. В случае, если здание,
строение, сооружение (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном
участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, принимается
совместное заявление от этих лиц о приобретении данного земельного участка в
общую долевую собственность либо в аренду с множественностью лиц на стороне
арендатора. В случае, если в здании, строении, сооружении, находящемся на
неделимом земельном участке, помещений принадлежат одним лицам на праве
собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения или всем лицам на
праве хозяйственного ведения, принимается совместное заявление от этих лиц о
приобретении данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на
стороне арендатора. Поскольку в общем случае приватизация земли платная, при
приобретении в собственность земельных участков под объектами недвижимости
также необходимо уплатить выкупную цену, однако эта цена существенно ниже.
Размер стоимости земли устанавливается субъектом РФ в пределах указанных в
пункте 2 статьи 2 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» . Для
приватизации земельного участка собственник недвижимого имущества должен подать
в уполномоченный исполнительный орган собственника земельного участка (обычно
это фонды, департаменты или министерства по управлению государственными или
муниципальным имуществом). В заявлении указывается вид истребуемого права на
земельный участок. К заявлению прикладываются нотариально заверенные копии
правоподтверждающих документов на объекты недвижимости и в случае наличия
кадастровый план (формы Б1-Б4) земельного участка. В случае наличия у заявителя
кадастрового плана в соответствии со ст. 36 ЗК РФ уполномоченный орган РФ или
Субъекта РФ или орган местного самоуправления, в двухнедельный срок со дня
поступления заявления готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного
участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего
договора. В случае отсутствия у заявителя кадастровой карты (плана) земельного
участка орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или
юридического лица либо по обращению уполномоченного органа РФ, субъекта РФ,
составленного по заявлению гражданина или юридического, на основании дежурной
кадастровой карты (плана), содержащей сведения о местоположении земельного
участка, и градостроительной документации в месячный срок со дня поступления
указанных заявления либо обращения обеспечивает изготовление кадастровой карты
(плана) земельного участка и утверждает проект его границ. Границы и размеры
земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади
земельного участка в соответствии с требованиями земельного и
градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются
с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии),
естественных границ земельного участка.Уполномоченный орган РФ или Субъекта РФ или орган местного
самоуправления в двухнедельный срок со дня представления проекта границ
земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка
заявителям и направляет им копию решения с приложением проекта границ
земельного участка. На основании проекта границ земельного участка за счет
указанных лиц устанавливаются границы земельного участка на местности и
обеспечивается изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка.
Необходимо также отметить что порядок приватизации земельных участков под
зданиями, строениями, сооружениями, также может быть распространен на объекты
незавершенного строительства. Граждане, желающие приобрести земельный участок для ведения
личного подсобного хозяйства, подают в уполномоченный орган РФ или Субъекта РФ
или орган местного самоуправления необходимые документы:
1) заявление;
2) копию паспорта или иного документа, удостоверяющего
личность заявителя.
Уполномоченный орган РФ или Субъекта РФ или орган местного
самоуправления не позднее следующего дня направляет:
1) главе муниципального образования обращение о подготовке
проекта границ испрашиваемого земельного участка и его утверждении, в котором
указываются предполагаемые размеры и место расположения испрашиваемого
земельного участка;
2) в управление сельского хозяйства и продовольствия по
муниципальному образованию запрос о возможности использования испрашиваемого
земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства, которое в течение
7 дней готовит и направляет в уполномоченный орган РФ или Субъекта РФ или орган
местного самоуправления заключение о возможности или невозможности
использования испрашиваемого земельного участка для ведения личного подсобного
хозяйства Уполномоченный орган РФ или Субъекта РФ или орган местного
самоуправления в течение 3 дней после получения утвержденного главой
муниципального образования проекта границ земельного участка и заключения
управления сельского хозяйства и продовольствия по муниципальному образованию
формирует землеотводное дело, готовит проект решения о предоставлении земельного
участка в собственность или аренду для ведения личного подсобного хозяйства. В
случае, если земельный участок был заранее сформирован (проведено его межевание
и государственный кадастровый учет), уполномоченный орган РФ или Субъекта РФ
или орган местного самоуправления до принятия решения о предоставлении его в
собственность или аренду обращается к главе муниципального образования с
запросом о наличии в отношении данного земельного участка публичного сервитута,
установленного по решению органов местного самоуправления. Решение о
предоставлении земельного участка в собственность или аренду для ведения
личного подсобного хозяйства оформляется решением уполномоченного органа РФ или
Субъекта РФ или органа местного самоуправления, копия которого вместе с проектом
границ земельного участка выдается заявителю для установления границ земельного
участка на местности и проведения его государственного кадастрового учета.
Установление границ земельного участка на местности и изготовление кадастровой
карты (плана) земельного участка проводится за счет заявителя. Договор купли -
продажи или аренды земельного участка с гражданами, которым предоставлен
земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, подлежит
государственной регистрации.Согласно статье 36 Земельного кодекса РФ
исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права
аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники
зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, установленных Земельным
кодексом РФ и иными федеральными законами. Граждане и юридические лица, имеющие
в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных
участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности,
приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом
(п. 1 ст. 36 ЗК РФ). Собственники объектов недвижимости, не являющихся
самовольными постройками и расположенных на землях, относящихся к
государственной и муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо
приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные
участки (п. 3 ст. 28 Закона о приватизации). Пленум Высшего Арбитражного Суда
РФ в постановлении «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного
законодательства» дал разъяснения по данному вопросу. Согласно абзацу второму
пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на приватизацию
земельных участков имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками
зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках. Приватизация
таких земельных участков осуществляется в порядке и на условиях, установленных
Земельным кодексом РФ, а также федеральными законами. Данное право является
исключительным, т. е. никто, кроме собственника здания, строения, сооружения,
не может приватизировать такой земельный участок. В то же время пункт 1 статьи
5 Закона о приватизации запрещает юридическим лицам, в уставном капитале
которых доля Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований
превышает 25 процентов, покупать государственное и муниципальное имущество. Из
сказанного с очевидностью следует, что данный запрет не касается приватизации
земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие
этим юридическим лицам на праве собственности.
В случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему
право постоянного пользования переходит в порядке правопреемства. Если же
земельный участок никак не оформлен, то правопреемник получает только право
собственности на здания и, как следствие, — исключительное право приобрести в
собственность или в аренду соответствующую часть земельного участка. Иногда
необоснованно полагают, что земельным законодательством запрещен переход права
постоянного (бессрочного) пользования к правопреемникам реорганизованных
юридических лиц, так как пунктом 6 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ
не допускается вносить право постоянного (бессрочного) пользования в уставные
(складочные) капиталы коммерческих организаций. Однако нельзя путать два
различных способа создания юридических лиц — реорганизацию существующего и
учреждение нового юридического лица. Реорганизованное юридическое лицо не
является учредителем вновь созданной организации-правопреемника. У созданного
путем реорганизации юридического лица есть не учредители, а участники,
акционеры, члены (в зависимости от его организационно-правовой формы).
Правопреемство — это институт гражданского, а не земельного права. Право
постоянного (бессрочного) пользования участком у вновь созданных путем
реорганизации юридических лиц возникает с момента их регистрации в
Государственном реестре юридических лиц. В отношении перехода прав
правопреемнику в процессе реорганизации юридического лица действуют нормы
Гражданского кодекса РФ. В частности, статьей 8 определено, что при слиянии
юридических лиц права и обязанности каждого из них переходят к вновь возникшему
юридическому лицу в соответствии с передаточным актом. При присоединении одного
юридического лица к другому последнее получает права и обязанности
присоединенного юридического лица в соответствии с передаточным актом. При
разделении юридического лица его права и обязанности переходят ко вновь
возникшим юридическим лицам в соответствии с разделительным балансом. При
выделении из состава юридического лица одного или нескольких юридических лиц к
каждому из них переходят права и обязанности реорганизованного юридического
лица в соответствии с разделительным балансом. При преобразовании юридического
лица одного вида в юридическое лицо другого вида (изменении организационно-правовой
формы) к вновь возникшему юридическому лицу переходят права и обязанности
реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом.
Граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного)
пользования, имеют право приобрести их в собственность. Поэтому нормы пункта 5
статьи 20 ЗК РФ регулируют иные отношения, нежели статьи 36 ЗК РФ, которая к
тому же касается случаев, когда субъекты права собственности на недвижимость,
находящуюся на государственном или муниципальном земельном участке, вообще не
имеют права на этот участок. Российское законодательство определяет правовой
статус иностранцев и лиц без гражданства принципом национального режима. Этот
принцип установлен Конституцией РФ (п. 3 ст. 62), ГК РФ (п. 1 ст. 2),
Федеральным законом от 25 июля 2002 года № 115-ФЗ «О правовом положении
иностранных граждан в Российской Федерации» (ст. 3, 4). Иностранные граждане и
лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут
обязанности наравне с гражданами РФ, кроме случаев, установленных федеральным
законом. Правовое положение иностранных граждан в России определяется также
международными договорами РФ.В настоящее время иностранные граждане, лица без гражданства
и иностранные юридические лица не могут:
- иметь в собственности земельные участки, предоставляемые
членам садоводческих, огороднических и дачных товариществ; иностранные граждане
могут быть членами таких товариществ, если земельные участки предоставлены им в
аренду
или срочное пользование (ст. 18 Закона о дачных
объединениях);
- иметь в собственности земельные участки в приграничных
территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с
федеральным законодательством о Государственной границе, и на иных
установленных особо территориях РФ в соответствии с федеральными законами (п. 3
ст. 15 3КРФ);
- бесплатно получить в собственность земельные участки,
находящиеся у них в постоянном (бессрочном) пользовании, в иных предусмотренных
законом для граждан Российской Федерации случаях безвозмездного приобретения
участков (п. 5 ст. 28 ЗК РФ);
- воспользоваться преимущественным правом покупки земельного
участка при приобретении в собственность зданий, строений, сооружений из
перечня, который может быть утвержден Президентом РФ (п. 5 ст. 35 ЗК РФ);
- иметь в собственности участки земель сельскохозяйственного
назначения (за исключением участков для индивидуального жилищного, гаражного
строительства, ведения личного подсобного хозяйства, а также участков, занятых
зданиями,
строениями, сооружениями) (ст. 1, 3 Закона об обороте
земель).
Порядок и условия приватизации земельного участка напрямую
зависят от количества лиц, обладающих правами на расположенную на этом участке
недвижимость, от их правового статуса, а также оттого, на основании какого
права данные субъекты владеют недвижимостью (ст. 36 ЗК РФ).Порядок предоставления земельного участка, закрепление его
на местности и оформление прав осуществляются на основании статьи 36 ЗК РФ,
законодательства о землеустройстве, государственном земельном кадастре и
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Порядок приобретения прав на земельный участок выглядит следующим образом.
1. Граждане или юридические лица обращаются в исполнительный
орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающий
правом предоставления соответствующих земельных участков, с заявлением о
приобретении прав на участок с приложением его кадастровой карты (плана
|
