Возможность бесплатной приватизации жилья, предоставленного по договору социального найма, появилась у россиян в 1991 году, однако далеко не все поспешили воспользоваться своим правом. В настоящее время насчитывается от 20-40% неприватизированных жилых помещений. В чем причина столь медленного оформления жилья в собственность: нежелание брать на себя ответственность за собственность, влекущей повышение коммунальных затрат или страх перед сложной процедурой приватизации квартиры и сбором многочисленных документов?Процесс приватизации жилья действительно весьма длительный и трудоемкий. По этой причине многие жильцы оттягивали время оформления документов в надежде на упрощение процедуры. Однако принятый в 2005 году новый Жилищный Кодекс РФ не оправдал надежд россиян, теперь произвести бесплатную приватизацию жилья можно только до 1 марта 2010 года. По истечении этого срока неприватизированная недвижимость перейдет в окончательную собственность муниципалитета и для ее оформления в собственность потребуется выкуп. Произвести приватизацию жилья можно двумя способами –  самостоятельно или с помощью специальных компаний, которые сами собирают все необходимые документы для приватизации и направляют в регистрационную палату. Приватизация квартиры посредством специализированных агентств проходит гораздо проще для жильца и даже быстрее, однако стоимость услуг довольно высока, и с приближением к 2013 году только увеличивается. Поэтому пройти сложную процедуру приватизации можно и самостоятельно, главное заранее знать, какие необходимы документы, и запастись терпением.Необходимые документы для приватизации жилья лучше начать готовить заранее, поскольку время на их оформление может уйти гораздо больше, чем можно представить. Особенно это касается тех, кто с момента начала приватизации, то есть 1991 года, проживал и был зарегистрирован в других городах страны. В этом случае будущий собственник должен предоставить архивные справки о прописке, полученные в проживаемом ранее городе, а также справку о том, что он не участвовал в процессе приватизации. В общем виде процесс приватизации квартиры состоит из нескольких этапов. Начинается  он с получения согласия на осуществление приватизации всех зарегистрированных в квартире лиц. В случае несогласия хотя бы одного из них приватизация не может быть осуществлена. Далее, необходимо получить договор социального найма (в случае его отсутствия). На следующем этапе подаются документы на заключение договора о приватизации жилья. И только после этого весь комплекс  необходимых документов для приватизации передается в регистрационную комиссию.

Теперь рассмотрим подробно все необходимые документы для приватизации квартиры:

Заявление о приватизации жилья. Данное заявление подписывается всеми гражданами, участвующими в процессе приватизации. При необходимости, здесь же указывается согласие или несогласие зарегистрированных в квартире жильцов. При подаче данного заявления требуется личное присутствие всех участвующих в процессе приватизации жильцов.

 Документы, удостоверяющие личность всех зарегистрированных в квартире жильцов

-Для детей до 14 лет – свидетельство о рождении, для остальных паспорт. Помимо оригиналов, необходимо предоставить ксерокопии документов.

 -Справка с данными всех предыдущих паспортов, а также с регистрацией на протяжении всего периода времени начиная с 1991 года.

-Справка о неучастии в приватизации ранее. Для тех, кто с 1991 года проживал в других городах страны.

-Экспликация на квартиру и поэтажный план дома из БТИ. Необходимо предоставить подлинные документы, заверенные в БТИ копии и 2 ксерокопии.

-Ордер (или выписка из распоряжения). Подлинный документ и 2 его ксерокопии.

 -Выписка из домовой книги обо всех зарегистрированных, а также выбывших жильцах, с момента получения ордера. Данный документ действителен в течение одного месяца.

-Выписка из домовой книги о месте регистрации проживания несовершеннолетних детей, в случае если те выбыли из квартиры на момент приватизации.

-Финансовый лицевой счет, с содержанием данных о времени постройки дома. Срок действия данного документа один месяц.

 -Договор социального найма. Необходим как сам документ, так и 2 его ксерокопии.

 -Нотариально заверенная доверенность на сотрудников департаментов от имени всех жильцов, участвующих в приватизации.

 -Квитанция об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Действительна в течение 10 дней.

 -Квитанция об уплате государственной пошлины.

В некоторых случаях, органы госвласти вправе потребовать другие необходимые документы для приватизации. При этом сама процедура приватизации жилья может продлиться от 1 до 8 месяцев, в зависимости от сроков сбора всех документов.Процесс оформления документов по некоторым обстоятельствам может затянуться, причинами может стать, например, утеря ордера (выписки из распоряжения). В этом случае будущий собственник должен оформить специальную справку для получения разрешения от жилищной комиссии на приватизации жилья в отсутствие ордера. Также собрать необходимые документы для приватизации становится сложно, в случае проведения в квартире перепланировки. Дело в том, что наличие справки о незаконном проведении перепланировки приводит к отказу в приватизации, поэтому жильцы должны делать выбор, либо узаконить имеющуюся перепланировку, или вернуть все на прежнее время, пусть даже временно.Однако, не только сложность сбора необходимых документов для приватизации выступает причиной отказа от получения квартиры в собственность. Многие жильцы сознательно  отказываются от приватизации, поскольку получение квартиры в полную собственность влечет за собой и бремя ответственности. Так, например, собственники квартир обязаны оплачивать ежегодный налог на недвижимость, в то время как проживающие на основе договора социального найма от него освобождены. Кроме того, затраты на коммунальные платежи у собственников несколько выше, что тоже выступает причиной отказа от приватизации жилья.Начиная с 1 марта 2013 года, все неприватизированные жилые помещения останутся в собственности государства, а это означает, что квартиру нельзя будет продать или оставить в наследство другим пользователям. При этом с приближением окончательного срока, процесс приватизации лишь усложняется, увеличивается перечень необходимых для приватизации документов, растут очереди в государственных инстанциях, а вместе с тем и стоимость услуг агентств по оказанию помощи приватизации. Если ваше жилье еще не приватизировано – не теряйте времени.Приватизация жилого фонда в России закончится к 1 марта 2013 года. На этот раз, похоже, окончательно. И больше ни один суд в мире, включая суд по правам человека в Гааге, не сможет вернуть российскому гражданину это дарованное нашими властями в 1992 году право — приватизировать жилье. Ни о какой "платной" приватизации в законодательных актах речи никогда не было, и разговоры об этом не более чем народное мифотворчество.Таким образом, все, кто не использовал прежде свое право на бесплатную приватизацию и получил квартиру по социальному найму после 1 марта 2005 года, могут ее приватизировать до 1 марта 2013 года. Начнем с самого маргинально и отчасти циничного варианта: оставаться нанимателем жилья у государства (а не собственником, приватизировавшим квартиру) хорошо мошенникам. Мошенник защищен нынешним Жилищным кодексом от претензий кредиторов в том случае, если его квартира не приватизированаДостаточно оценить риски, чтобы понять, что неблагонадежному кредитору гораздо выгоднее брать кредиты, проживая в социальном жилье (при этом оплачивая коммунальные услуги в срок). Наниматель в отличие от собственника не будет нести ответственность своей квартирой, Жилищный кодекс окажется на его стороне. Правда, недобросовестного заемщика можно и нужно преследовать с помощью других кодексов — Уголовного и Административного, но это уже другая история. Но есть и другая категория неплательщиков, которых далеко не всегда можно отнести к мошенникам,— это неплательщики коммунальных услуг. Причины таких долгов могут быть разными — потеря работы, болезнь, в конце концов, просто разгильдяйство. И вот в таком случае лучше оказаться собственником жилья, чем нанимателем. Еще одна вполне жизненная ситуация: развод. Допустим, москвич женится, уже будучи собственником квартиры (то есть эта квартира не является совместно нажитым имуществом), а через какое-то время собирается разводиться. В этом случае вопрос о том, надо ли делить квартиру с бывшей женой, остается целиком на его совести. Если совесть ему скажет, что делиться не нужно,— разведенная супруга ничего и не получит.А вот наниматель выселить бывшую жену, скорее всего, не сможет — по закону они имеют равные права как проживающие в государственной квартире. Впрочем, вряд ли кто-то станет приватизировать квартиру только для того, чтобы избежать будущих разборок с женами или мужьями. Но по сумме рисков остаться без квартиры (или ее части) в привилегированном положении оказываются все-таки собственники, а не наниматели. При расселении семьи из дома, подлежащего сносу, ей предоставляют жилплощадь, равноценная прежней — как минимум. И этот минимум как раз касается собственников квартир, а вот нанимателям город обязан предоставить жилплощадь, исходя из социальной нормы — 18 кв. м на человека (п. 6 ст. 20 закона г. Москвы от 14 июня 1996 года "Об обеспечении права жителей г. Москвы на жилые помещения"). Хорошо это или плохо — зависит от конкретной ситуации. Допустим, одинокий человек, живущий в трехкомнатной приватизированной квартире, на такую же по площади будет и претендовать. А вот наниматель в этой ситуации может получить только двойную социальную норму — 36 кв. м (в соответствии с тем же самым законом). Понятно, что в этой ситуации квартиру лучше приватизировать.А вот если взять другой вариант — семья из пятерых человек в панельной однушке,— все меняется с точностью до наоборот. Наниматели наверняка получат одну большую квартиру или две поменьше (в зависимости от того, сколько семей проживает в хрущевке). А вот собственникам город обязан предоставить только однушку. Конечно, чтобы ускорить процесс расселения, власти и собственникам наверняка предложат какие-то схемы увеличения жилплощади — например, за доплату по цене ниже рыночной или, выдав равноценную квартиру, поставят в очередь на улучшение жилищных условий. Но это уже вопрос переговоров и торговли, "автоматически" получить такую же площадь, как наниматель из соседней квартиры, собственник не сможет. 

Другой очень важный вопрос при расселении и переезде — куда переселят жильцов сносимого дома. Московские власти в последние три года неоднократно заявляли, что переселяют "пятиэтажников" и жителей ветхих домов в пределах района, а не округа (за исключением ЦАО). То есть, например, жителя пятиэтажки в Черемушках нельзя переселить в Южное Бутово (это один и тот же Юго-Западный округ).На деле все происходит не совсем так. Во-первых, если при сносе дома семье предоставляют два и более жилых помещения, то только одна квартира должна находиться в районе проживания, другие могут быть за его границами. И можно не сомневаться — если район престижный и дорогой, то другие квартиры обязательно окажутся за его пределами. Это, правда, не касается многодетных семей, имеющих несовершеннолетних детей,— им могут дать несколько квартир, но все они должны находиться в районе проживания. А во-вторых, это норма не закона (там вообще ничего не говорится о районе переселения), а постановлений правительства Москвы, то есть подзаконных актов. Постановления же, как известно, легко "добавляются", "изменяются" или отменяются вовсе. А уж когда правительство поменяется, то и постановления будут корректироваться с легкостью необыкновенной.А вот если перейти на твердую юридическую платформу, то собственник может гораздо эффективнее торговаться с властями, чем наниматель. Опять же, это связано с неизбежными судебными тяжбами, тратой времени и нервов, но практика показала, что граждане не так уж редко выигрывают суды у московского правительства. В общем, если говорить о возможности получить от города хорошую компенсацию в случае расселения дома, собственники и наниматели находятся примерно в равных условиях. Но окончательное решение — приватизировать квартиру или нет — зависит все-таки от конкретной ситуации. И в первую очередь — от того, стоит ли ваш дом в планах на снос. Ну и, наконец, если даже в самых отдаленных планах стоит вопрос возможной продажи квартиры, приватизировать ее надо немедленно. В реальности, конечно, неприватизированная недвижимость все равно будет попадать на рынок по известным еще с советских времен схемам — через институты фиктивных браков, обменов и т. д. Но, не говоря уж о сложности подобных схем, неприватизированные квартиры будут стоить значительно меньше, чем абсолютно такие же, но со всеми правами собственности. Суровая реальность Сейчас не только невозможно в судебном порядке заставить строптивого члена семьи стать участником приватизации или отказаться от таковой, но невозможно по суду и выделить ему долю имущества из муниципальной квартиры, что было бы справедливо. Но в 2005 году ст. 86 ЖК РСФСР (в соответствии с которой было возможно разделение лицевых счетов) упразднена, а значит, на сегодняшний день многие семьи оказались в заложниках. Правоприменительная практика сегодня практически не дает возможности не только разделить жилье, но и просто определить "порядок пользования" жильем по договору найма. И получается, что в муниципальной квартире будет прав только тот, кто физически сильнее: престарелые родители, нелюбимые жены, дети, просто физически слабые и больные люди становятся "группой риска" при любых неблагоприятных отношениях в семье. На самом деле гораздо более справедливо было бы на оставшееся до окончания приватизации время вернуть норму закона о разделении лицевых счетов при условии, что разделяющий лицевые счета гражданин утрачивает право встать на очередь (или просто не признается ухудшившим свои жилищные условия). Тогда множество людей получат возможность приватизировать хотя бы часть жилья, потом продавая, доплачивая, улучшая себе жилищные условия независимо от воли другого. Бывшие мужья и жены, по недосмотру нанимателя не снятые с регистрационного учета и много лет проживающие неизвестно где, родственники, пребывающие в местах лишения свободы граждане и лица, которых следует признать без вести пропавшими,— все это серьезная угроза не только для осуществления приватизации жилья, но и даже для заключения договора социального найма, если он до сих пор не заключен в письменной форме. Стоит только добавить одно существенное "но": самый простой суд по вопросу утраты нанимателем своих прав будет продолжаться с большой долей вероятности около года-полутора. А для признания гражданина без вести пропавшим потребуется пять лет. За это время все установленные для приватизации сроки закончатся, и жилье навсегда останется могилой рыночных отношений.

Провокация убийства

Само введение в действие ЖК РФ в том виде, в каком он был принят, нарушает принцип равенства. Дело в том, что приватизация жилья населением начиналась, когда еще действовал старый ЖК РСФСР. Он разрешал и разделение лицевых счетов, и родственные обмены, и многое другое, что проклинаемый многими жителями ЖК РФ запрещает.И все же ЖК РФ действует - хотя в нем нет десятка-другого нужных норм. Самая острая проблема - отсутствие положения о том, что можно приватизировать жилье, не испрашивая согласия одного из нанимателей. Квартиру можно получить в собственность, только если все ее обитатели согласны на это. Бывший муж или жена, зарегистрированные в квартире; давным-давно сгинувший дядя или просто вредная тетя, не дающая согласия на приватизацию из желания насолить родственничкам, - все они могут наотрез отказаться от приватизации без объяснения причин. Вредную тетю кому-то будет легче пристрелить, чем доказывать, что она по нынешнему ЖК не имеет права портить жизнь окружающим. Потому как именно по ЖК она право имеет. А другие жители квартиры из-за нее не могут получить тот редкий дорогостоящий подарок, который преподносит им государство.

Заточенные в соцквартире

Разделение лицевых счетов - самый простой способ решить проблему «несговорчивых соседей». Квартира фактически превращается в коммуналку, каждая из семей в которой распоряжается своими квадратными метрами самостоятельно. Разделение лицевых счетов позволило бы множеству людей приватизировать хотя бы часть жилья, которое потом можно продать, немного доплатить, улучшить жилищные условия - независимо от воли других людей. Норму о превращении квартиры в коммуналку можно было бы вернуть, даже лишив граждан права потом вставать в очередь за жильем. Потому что сегодня из-за ее отсутствия люди вынуждены годами платить коммунальные платежи за недобросовестных родственников, которые отказываются это делать: счет-то общий! А потом (если дойдут руки, хватит времени, денег и сил) требовать от них уплаченные средства через суд.Более того! По ЖК нельзя даже определить порядок пользования квартирой, переданной жителям по договору социального найма. Другими словами, граждане не имеют права обратиться в суд (!), который постановил бы, что, к примеру, жене с дочкой отходит комната побольше, а мужу - поменьше. В муниципальной квартире прав тот, кто физически сильнее. А престарелые родители, нелюбимые жены, дети, слабые и больные люди становятся группой риска при любых неблагоприятных отношениях в семье.Что самое ужасное, люди оказываются навеки заточенными в «социальной» квартире, поскольку обмен и разъезд с проблемным родственником крайне затруднен. Так, по ЖК от вредной тети нельзя откупиться, предоставив ей в собственность лучшую по параметрам жилплощадь где-нибудь на другом конце города. Размен одной неприватизированной квартиры на две устраивающие всех неприватизированные - это вариант из области фантастики. Его практически невозможно найти. Размен по решению суда - тоже утопия. Ведь суд длится годами, а контрагенты ждать не будут.Другая ситуация. Жена с мужем хотят жить в одной квартире, а родителям отдать другую. Все согласны. Кроме ЖК. Если одна из этих площадей не приватизирована, не спасут даже родственные узы. Закон во всех случаях запрещает обмен неприватизированной квартиры на приватизированную - и точка.

Койко-место в собственности

Еще одна серьезнейшая недоработка ЖК, которая ставит граждан в неравные условия, - нормы, касающиеся приватизации жилья в общежитиях. То есть формально в общежитии можно приватизировать и комнату, и часть комнаты, и даже койко-место. Но механизмы, позволяющие это сделать, в законе не прописаны. Поэтому каждый житель общежития, решившийся на приватизацию, сталкивается с активным противодействием местных властей и собственников зданий.Но фактически получить койко-место в собственность  без лишних нервов по-прежнему невозможно. В последних числах октября правозащитники из Перми, Екатеринбурга, Ижевска, Нижнего Новгорода, Тольятти, Челябинска и Свердловска объединились, чтобы помочь горожанам приватизировать жилье в общежитии. При том, что приватизация в целом длится более 10 лет, в Перми первую комнату в общежитии приватизировали всего два года назад!

Каждой семье - отдельную квартиру?

О чем же думали депутаты Госдумы, когда принимали ЖК без огромного количества необходимых норм? Как признаются сами законодатели, их меньше всего волновали проблемы людей. Избранников больше заботили абстрактные понятия вроде «государственной жилищной политики». Другими словами, ни государству, ни субъектам Федерации не выгодно, чтобы все жилье, даваемое в соцнаем, приватизировалось. Это опустошает фонды государственного и муниципального жилья. Однако, по сути, фонды так или иначе будут полны лишь формально! Потому что, до тех пор пока в «социальной» квартире живет добропорядочное семейство, с которым заключен договор, государство не может воспользоваться этим жильем (например, выселить одних людей и заселить других).Но и наниматели не могут распорядиться квартирой (например, продать ее). Впрочем, практика советских времен (когда почти все жилье было в соцнайме) показывает, что жилье все-таки оказывалось на рынке. И сегодня работают те же старые советские схемы: фиктивные браки, прописка за деньги... Все эти «операции» околозаконны. ЖК РФ просто не оставляет нанимателям выбора и заставляет соглашаться на серые схемы, поскольку по закону владение и распоряжение «социальной» квартирой невозможны!